对万科转型事件的几点认识

一、事件

1、2009年11月16日，万科企业股份有限公司对外公布万科的新战略：直以住宅开发为核心业务的地产龙头企业万科，未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。

2、万科企业公司总裁郁亮表示，由于影响市场变化的因素太多，万科一向坚持“应对第一，预测第二”的原则，对于拿地和项目供应均采取“量出为入”的战略，即销售的数量决定产出。“即便有时会错过某一阶段的行情，不过小心驶得万年船，万科始终会把安全性放在第一位”。

3、中国证券报记者统计，至9月11日，北京、上海、重庆、广州、杭州等重点城市相继上演国企抢地热潮。中字号与国字号企业在两个月内，陆续竞得近22幅热门地块，涉及土地款超过335亿元，其中，刷新单价和总价的地块达到15幅。

4、人民日报：地王全国频现扰乱房市，针对近期在北京、广州、上海、杭州等城市不断上演的“地王”现象，进行分析，认为过分炒作地王，对房地产行业健康发展构成不良影响。

5、西安政府宣布西安市委、市政府研究通过了《曲江新区扩区发展规划》。《规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。其余各地也以各种名目增加土地供应量。

6、11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。被终止的政策可能包括契税、营业税减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠;房地产开发项目自有资本金低额度等。

二、思考、认识

1、一向提倡专业化发展的万科突然寻求突破，从一元化向多元化发展，号称“房市风向标”的万科此举可以看做是对即将到来的楼市最后疯狂过后的“越冬”应对：

转“销售物业”为“持有物业”：提前为明年的销售预期设下伏笔，也可理解为万科认预计2010年的房市是量价齐空的局面。

“养老物业”：则有效地针对空巢老人有钱却行动不便的特点，使物业不光盈利，而且可以获得厚利。

“酒店”：选择酒店业，应该是万科在预计如果国家对房地产市场严控后，政府会鼓励哪种行业带动GDP增长的结果，目前看来，最佳选择应该是旅游业，如果国地两级政府都不遗余力的推动旅游经济，那么酒店业的火爆可想而知，且作为可重复收益资源，前途无量。

“商业配套”：即使宏观经济不景气，即使房地产滞销，居住者都需要商业配套来满足自己的生活需求，所以商业配套是一个在低迷情况下可以正常营运的选择。

2、谨慎的万科一直强调专业化，现在开始悄悄地调转船头，充分说明了其已经嗅到了楼市不景气的某种前兆，而根据其公布的规划来看，目前楼市还应该有一、两波行情，之后可能会是彻骨寒冬。

3、充分验证了万科转型的举动，所谓欲使其灭亡，必先(本文来自中科软件园www.4oa.com，转载请注明！)使其疯狂，这些楼面价已超出目前楼市售价的住宅，未来的价格至少是目前的两倍，那么已经严重脱离的房产价格和购房者能力的楼市，又能撑多久呢？

4、人民日报是中国政府的喉舌之一，刊登这样的文章自然不是空穴来风，也侧面的印证了前面的分析推测。

5、地方为什么要扩大新区面积，扩大土地供应量？表面上看，扩大土地供应量是为了抑制地价贵而引起房价上扬，是为了老百姓好，但是是否可以认为是地方政府趁着地王盛宴再多收他个三五斗？或者发觉到国家开始对房地产压制，最后的疯狂操作一把，或者认为国家会为房价高涨买单，掏国家利益？

6、为什么要取消房贷优惠，表面看起来是因为经济好转，不需要靠优惠来刺激购房，取消优惠后还可逐步抑制房价，但是我们可否认为该消息是让已经释放的差不多、并已经透支的购房需求再次出现一波高潮呢？因为许多平民百姓听到该政策后，害怕多掏那部分被取消的优惠款项而会引发抢购风潮。